글
불안한 깡통전세, 전세금보장신용보험으로 대비하자.
최근 들어, 부동산 경기가 좀처럼 침체기에서 벗어나지 못하고 있습니다.
정부에서 부동산 부양 정책을 내놓았지만 여전히 시장의 반응은 신통치가 않습니다. 그런 가운데, 지나치게 높아진 전세금이 깡통전세 문제를 야기하고 있습니다.
깡통전세는 장기적인 경기침체로 집값은 떨어지고, 가계부채는 늘어나면서 집을 팔아도 대출금과 보증금을 갚지 못하는 현상을 뜻합니다. 현재, 서울을 중심으로 깡통전세가 급격하게 늘어나고 있는데 이로 인한 세입자들의 피해가 만만치 않습니다. 전세금은 법으로 보장되는 금액이 한정되어 있기 때문에, 깡통전세로 집이 경매로 넘어가게 됐을 경우 전세금의 상당부분을 돌려받지 못하는 상황이 발생합니다. 특히, 은행이 선순위 채권자로 지정되어 있을 경우에는 그 심각성이 더욱 커집니다.
불안한 깡통전세!!!
그 걱정을 덜 수 있는 방법은 없는 걸까요?
제가 개인적으로 추천해드리고 싶은 방법은 <전세금보장신용보험>에 가입하는 것입니다.
서울보증보험이 제공하는 전세금보장신용보험은 살고 있는 집이 경매로 넘어가거나 임대차 계약이 만료된 후 보증금을 돌려받지 못하는 경우에 보증금을 보호해줍니다. 아직 일반인들에겐 많이 알려져 있지 않지만, 1995년에 처음 시판되어 현재까지도 꾸준히 가입이 이뤄지고 있습니다.
하지만, 이 보험상품은 아무나 가입할 수 없습니다. 우선, 아파트의 경우 선순위 설정 최고액과 임차보증금을 더해 해당 주택의 추정시가를 넘으면 가입이 불가능합니다. 즉, 애당초 깡통주택 우려가 큰 주택의 세입자들은 보험 가입 자체가 불가능합니다.
그리고 선순위 대출 최고액이 아파트 시가의 50%(아파트 이외 주택은 30%)를 넘어도 가입 대상에서 제외됩니다. 예를 들어, 시세가 4억원인 아파트의 경우 주택담보대출이 2억원을 넘거나 보증금과 담보대출을 합해 4억원보다 비싼 경우 보험을 들 수 없습니다. 그리고 시세 2억인 다세대 주택의 경우에는 담보대출이 6000만원 이상만 있어도 보험 가입이 원천적으로 차단됩니다.
대출금 외에 임대차 계약시점도 보험 가입에 큰 영향을 미칩니다. 보험 가입 대상이 전세계약을 맺은 지 5개월 이내, 계약기간이 1년 이상 남아 있는 경우로 제한되기 때문입니다. 그리고 조금 껄끄러울 수 있는 문제인데, 전세금보장신용보험은 세입자가 보험료를 부담하지만 보험가입 안내문에 집주인의 서명이 필요합니다. 집주인 동의를 얻어야 하는 부분이기 때문에 서로 간에 오해가 없도록 일처리를 하는 것이 좋습니다.
<보험 가입 전에 꼭 숙지해야 할 사항>
1. 전세금보장신용보험에 가입했다고 해서 모든 주택이 보증금 100%를 보호받을 수는 없습니다.
- 주택 종류별로 보험가입금액이 제한됨. 아파트만 보증금 100% 보장이 가능하고, 단독*다가구 주택은 보증금의 80%까지, 다세대 주택은 70%까지만 보장이 가능함.
2. 전세금보장신용보험은 보험료가 비쌉니다.
- 고액의 전세보증금을 보장하는만큼, 보험료가 상대적으로 비싼 편입니다. 현재 아파트의 1년 보험료는 보험 가입금액의 0.265%, 그 외 주택은 가입금액의 0.3%입니다. 처음 출시됐을 때보다 보험요율이 꾸준히 내려오기는 했지만, 여전히 서민들에겐 부담스런 금액. 한 예로, 전세 보증금 4억원인 아파트의 1년 보험료는 106만원으로 2년 계약시 212만원을 내야 합니다. 그리고 보증금 1억원의 다가구주택 세입자의 경우에는 보증금 8000만원을 보장받기 위해, 2년간 48만원(24*2)을 내야 합니다.
- 보증금의 일부만 가입. 전세 계약시 예상 낙찰가액에서 선순위 채권을 제하면 보호 받을 수 있는 보증권 수준을 쉽게 계산할 수 있음. 쉬운 예로, 전세 보증금 4억원, 시세 8억원의 아파트에 낙찰가율 70%를 적용하면 경매 시 5억 6000만원에 인수됨. 이때, 3억 2000만원의 선순위 대출이 있으면 세입자는 2억 4000만원을 돌려받게 됨. 이 경우, 보호받지 못하는 보증금인 1억 6천만원만 전세금보장신용보험으로 가입하면 보험료를 절반 이상으로 낮출 수 있음.
